Анексований Крим увійшов до п'ятірки регіонів сусідньої Росії з найдорожчими однокімнатними квартирами за версією російського порталу нерухомості ЦИАН. Перші позиції зайняли Москва, Краснодарський край, Санкт-Петербург і Підмосков'я, а замикає п'ятірку кримська квартира з видом на море за 23,8 мільйона рублів площею 78 квадратних метрів.
Ціни на житло на анексованому півострові після 2014 року стабільно ростуть, а в сусідній Росії ухвалили низку житлових програм, щоб полегшити своїм громадянам придбання кримської нерухомості. Тим часом материкова Україна з 2014 року закрила свої реєстри у Криму й не визнає документи, видані російськими державними органами, зокрема й ті, що підтверджують права власності на квартири.
Директорка севастопольського агентства нерухомості «Мультидом» Наталія Массальська зазначає, що на місцеві квартири зберігається високий попит.
В середньому вартість квадратного метра квартир сьогодні складає 85-90 тисяч рублівНаталія Массальська
‒ В середньому вартість квадратного метра квартир сьогодні складає 85-90 тисяч рублів. Наші аналітики кожного місяця вивчають ціни, і ми помічаємо, що на відсоток-півтора вони підвищуються за місяць. Думаю, це пов'язано з попитом. Працюють бюджетні програми, іпотеки багатодітним, материнські капітали, різні сертифікати житла, які дозволяють доповнити бюджетними грошима свої та придбати нерухомість. Раз є попит, то є й ціна. У нас кожна третя угода відбувається із допомогою іпотечного кредиту. Беруть як місцеві жителі ‒ севастопольці, кримчани, так і ті, хто переїхав сюди жити на постійне місце проживання та роботу. Також купують громадяни Росії, які постійно проживають за межами Криму. Вони дозволяють собі там працювати, тут платити іпотеку, щоб у майбутньому, через два-три роки переїхати.
За статистикою агентства Наталії Массальської, 58% клієнтів складають севастопольці та кримчани, які переїжджають з невеликих кримських міст до Севастополя.
‒ Далі трохи більше ніж 30% ‒ люди, які переїжджають з материкової Росії тут жити, працювати, а 6% ‒ українці, які вирішують купувати тут нерухомість про запас, на всяк випадок, або переїжджають. Тут багато українців. Останні декілька років вони стали приїжджати сюди, щоб продати нерухомість: вони розуміють, що користуватися нею складно, незручно, треба переходити кордон (адміністративний кордон між Кримом і Херсонською областю ‒ КР). До речі, деякі просять зареєструвати угоду на материковій Україні ‒ юридичні особи, їх можна зрозуміти. Вони ще українські юрособи, їм треба зняти з балансу свій об'єкт, який вони продають. Їдуть в Україну здійснити операцію. А у тих, хто купує, таких турбот немає.
Регіональна керівниця російської юридичної служби «Єдиний центр захисту» Айман Нурікенова пояснює, як зараз відбуваються угоди із нерухомістю в анексованому Криму.
‒ Угоди з об'єктами, правовстановлювальні документи на які були оформлені ще при українській владі, можливі. При цьому всі ці документи прийняті в Російській Федерації та визнані чинними. Відмінність буде лише в тривалості реєстрації угод на підставі українських документів. Тобто необхідно переоформити ці документи на російський зразок, на продавця, а після вже з продавця на покупця на підставі купівлі-продажу йде вже реєстрація в Росреєстрі... А якщо говорити про те, що об'єкт, наприклад, це житлове приміщення, і призначення у нього житлове, але стоїть він на земельній ділянці, призначеній під комерційну нерухомість, то призначення земельної ділянки необхідно змінити. Правовстановлювальні документи на ділянку мають бути приведені у відповідність до російського законодавства.
Айман Нурікенова наводить два можливі правові сценарії в разі повернення Криму під контроль України.
‒ Перший не найгірший: російський громадянин стає власником закордонної нерухомості з відповідними податками й необхідністю іншого декларування. Другий варіант значно гірший: громадянин залишається без нерухомості, тому що вона може бути відчужена на користь нової держави.
Юрист українського «Регіонального центру прав людини» Сергій Заєць вказує на те, що кримчан і навіть росіян, які переїхали на півострів, нерідко позбавляє власності російська влада.
Ми зараз спостерігаємо досить багато випадків, коли російська влада в Криму намагається «віджати» майно кримчанСергій Заєць
‒ Ризики досить великі. Ми зараз спостерігаємо досить багато випадків, коли російська влада в Криму намагається «віджати» майно кримчан. Нерідко єдиним способом захисту в цьому випадку виявляється звернення до Європейського суду з прав людини. Україна заснувала спеціальний механізм, вірніше видозмінила наявний, для оформлення майна, яке придбане в Криму. У зв'язку із цим ті, хто ризикує купувати майно в Криму, не дотримуючись вимог законодавства України, можуть не отримати захисту з боку ЄСПЛ ‒ просто тому що у них не з'являється право власності. Відповідно, ті, хто оформляє угоди тільки за російським законодавством, мають деякий захист тільки тому, що Крим контролює Росія, і тому, що російська влада не намагається ці права оскаржити.
Водночас Сергій Заєць не бачить ризиків для українців, які продають свою нерухомість в анексованому Криму.
‒ Життя триває, щось робити треба, люди намагаються отримати гроші за своє майно на окупованій території. Основні ризики несуть покупці. Це ризики аж до санкцій з боку Сполучених Штатів Америки та міжнародних органів, під які раптово може потрапити людина, яка веде економічну діяльність у Криму.
Кримський політолог Євгенія Горюнова переконана, що купівлю кримської нерухомості роблять доступною насамперед для росіян.
Кримчани до кримської нерухомості практично ніякого відношення не мають, вона для них абсолютно недоступнаЄвгенія Горюнова
‒ Зараз у Сімферополі будується дуже велика кількість багатоповерхових будинків, і всі ці квартири активно розкуповуються не кримчанами. Це росіяни, не тільки з Москви та Санкт-Петербурга ‒ туди активно їдуть з Сибіру та інших регіонів, де вже запущені програми іпотеки. Окрім того, на півострові дуже багато російських силовиків, які купують тут квартири. Вони, може, і не збираються тут жити, але теж мають програми пільгового кредитування і ними дуже активно користуються. Тому за останні роки, звичайно, і ціни на нерухомість виросли, і кількість росіян, які купили квартири в Криму, збільшилася. Необов'язково вони переїжджають ‒ деякі просто купують житло на березі моря і здають в оренду, або ж приїжджають влітку відпочити. Так що кримчани до кримської нерухомості практично ніякого відношення не мають, вона для них абсолютно недоступна.
Євгенія Горюнова наводить офіційну російську статистику, згідно з якою за п'ять років до Криму переїхали не менше 250 тисяч осіб.
При деокупації вся ваша нерухомість стане не вашоюЄвгенія Горюнова
‒ Це без урахування силовиків, тих, хто приїхав у відрядження, ‒ тих, хто не змінював реєстрацію. Це офіційно тільки ті, хто зареєструвався в Криму, прибувши з інших регіонів. А 250 тисяч ‒ це приблизно 12% від кримського населення. Приблизно 360 тисяч кримчан при цьому або померли, або виїхали ‒ 140-150 тисяч залишили півострів. Тобто так відбувається заміна населення. До Криму активно приїжджають росіяни, скуповують кримську нерухомість ‒ у них є для цього всі можливості ‒ і стають повноцінними кримчанами. Природно, Україна не визнає ці угоди, вони не будуть визнані з точки зору міжнародного права й таке інше. Тому тут є такий хороший важіль впливу: при деокупації вся ваша нерухомість стане не вашою.
(Текст підготував Владислав Ленцев)
