Як бути з ділянкою в анексованому Криму, якщо вона не оформлена за російським законодавством? Чи можна громадянам України проводити на півострові угоди купівлі-продажу? Яким чином захиститися від березневого наказу президента Росії про вилучення землі в Криму? І які міжнародні механізми використовують кримчани для обстоювання свого права власності?
Ці та інші актуальні питання в ефірі Радіо Крим.Реалії ведуча Олена Ремовська обговорює з українським адвокатом з Криму, експертом Регіонального центру прав людини Романом Мартиновським.
‒ Романе, чи багато кримчан звертаються до вас за консультаціями з приводу земельних ділянок?
‒ Таких звернень менше, ніж ми думали. Люди чомусь не дуже охоче звертаються до правозахисних організацій, які розташовані на материковій Україні. Цими питаннями також займається прокуратура Автономної Республіки Крим у межах кримінальної справи, що стосується кримських подій, починаючи з березня 2014 року.
‒ Коли до вас все ж звертаються, то що саме запитують?
‒ Питання щодо приватної власності можна розділити на три основні групи. Перша ‒ це вилучення земельних ділянок під різними приводами, тобто позбавлення права власності на землю. Друга категорія ‒ це припинення дії або передчасне розірвання договорів оренди, які були укладені ще в український період, наприклад, терміном на 49 років. Третя ‒ порушення права власності, пов'язані зі знесенням об'єктів нерухомості в Криму.
‒ До нас звернувся радіослухач з Криму з такою історією. Він після 2014 року отримав російський паспорт, але виникла проблема з правом власності на ділянку з недобудованим об'єктом у Кіровському районі. Слухач купив ділянку у 2007 році, отримавши рішення селищної ради на її виділення. Однак торік при зверненні до нотаріуса з метою оформлення заповіту він з'ясував, що ділянка та майно насправді не оформлені за російським законодавством. У селищній раді, за словами слухача, йому в оформленні ділянки відмовили і тепер нібито погрожують її забрати. Що тут можна зробити?
‒ У цьому випадку він навряд чи зможе обійтися без звернення до судових органів ‒ до російських судів, створених на окупованій території. Я так розумію, що ця людина не оформила державний акт про право власності на земельну ділянку. Певно, у зв'язку з цим і виникли проблеми. Ті, у кого були українські державні акти, потім особливо не мали труднощів з оформленням ділянок за російським законодавством. Якщо селищна рада відмовляється вчиняти будь-які дії, пов'язані з оформленням права власності на цю землю ‒ потрібно проходити всі судові інстанції на території Криму, зокрема й так званий Верховний суд Криму. Якщо апеляції та касаційні скарги не дадуть результатів, можна буде звернутися до Європейського суду з прав людини, особливо якщо ділянку заберуть. Для цієї інстанції не так уже й важливо, які саме на руках у людини були документи, що підтверджують законність володіння цією земельною ділянкою. Необґрунтоване вторгнення у право власності може розглядатися як порушення першої статті першого протоколу до Європейської конвенції з прав людини.
‒ А може бути так, що у кримчанина з якихось причин документів взагалі не виявилося на землю?
‒ Так, є багато ситуацій, коли люди як переселенці приїжджали на територію Криму у 60-70-х роках, отримували будинки, земельні ділянки, вселялися туди, але не оформляли право власності належним чином. Коли Росія захопила Крим, виникли проблеми з переоформленням цих ділянок відповідно до російського законодавства. Виходячи з інформації на сайтах окупаційних судів, у більшості випадків ті все ж визнають право власності на землю або об'єкти нерухомості за умови, що в особи є документи, які підтверджують правомірність володіння ділянкою з цього періоду. Звичайно, для цього потрібно, щоб орган окупаційної влади або сільськогосподарські підприємства, на чиїй території розташовані ділянки або об'єкти нерухомості, не заперечували проти їх оформлення.
‒ Інша наша слухачка, яка живе на материковій частині України, має намір продати будинок у Сакському районі, придбаний у 2006 році. Більше подробиць вона не надала. На що їй варто звернути увагу?
‒ Очевидно, багато людей змушені продавати своє майно в Криму ‒ особливо ті, хто виїхав звідти. Перше питання: чи оформлений будинок відповідно до російського законодавства? Як відомо, за українськими законами такі угоди визнаються недійсними, якщо тільки не засвідчені уповноваженими органами України. Нам відомі ситуації і випадки, коли ті, хто бажає придбати нерухомість в окупованому Криму, одночасно просять продавця зареєструвати цю угоду також на території материкової України. Тобто вони перестраховуються на випадок деокупації, щоб надалі вважатися добросовісними набувачами цього майна. Друге питання: чи буде продавець присутнім при угоді? Якщо він може приїхати на півострів, це одна ситуація, якщо не може ‒ інша. В останньому випадку доведеться оформляти довіреність на людину, яка зможе представляти інтереси продавця. Третє питання: продавець ‒ це громадянин Російської Федерації чи ні? Від цього залежить рівень податку, який треба буде заплатити з угоди. Ставка для нерезидентів істотно більша, ніж для резидентів.
‒ Ви згадували про знесення об'єктів нерухомості. Що це за прецеденти?
‒ У першу чергу, це стосується фізичних осіб. Наприклад, в український період розглядалася судова суперечка, яка закінчилася тим, що суд відмовив у знесенні будівлі, оскільки у власника були всі документи. Але після того, як Крим був захоплений Росією, на цю людину почали подавати позови вже в окупаційні суди, а ті ‒ ухвалювати рішення про знесення. Це зокрема стосується будівель у прибережній зоні, у місцях, які російська влада відносить до лісомисливських угідь. Або ж людина почала будівництво в українські часи і не встигла закінчити його з якихось причин ‒ у результаті Росія визнає будівлю незаконно зведеною та ухвалює рішення про знесення, причому за кошти власника. Це можуть бути великі дво-, триповерхові будинки, на демонтаж яких необхідно витратити чимало грошей. Якщо власник не зносить сам, це роблять судові пристави, а потім звертаються до суду за стягненням грошей з нього.
‒ Президент Росії Володимир Путін 20 березня розширив перелік територій, де земельні ділянки не можуть перебувати у власності «іноземців» та «закордонних юридичних осіб» ‒ такими російська влада у випадку з анексованим півостровом вважає і українців. До списку увійшли більшість районів Криму та Севастополя, а також Керч, Ялта, Євпаторія та інші прибережні міста півострова. Прокуратура АРК вже підрахувала, що близько 10 тисяч осіб, які володіють ділянками в анексованому Криму, можуть втратити їх в результаті цього наказу. Чи зверталися до вас кримчани з цього приводу?
‒ Звичайно, сплеск таких звернень припав саме на березень-квітень цього року. Відразу хочу сказати, що для Росії нічого унікального в цьому наказі немає, але в цьому випадку вона поширила його дію на територію, яка, відповідно до міжнародного права, їй не належить. Таким чином, у наших громадян та іноземців є рік, щоб ухвалити рішення про відчуження ділянок, які перебувають у їхній власності. Якщо йдеться просто про землю, ситуація не така болюча, а якщо на ній розташований об'єкт нерухомості, де хтось живе, то все набагато складніше.
‒ Що буде, якщо громадянин України відмовиться від відчуження ділянки?
‒ По-перше, землю можуть вилучити у власність російської держави і потім запропонувати колишньому власнику укласти договір оренди. Тобто надалі він зможе користуватися цим майном вже як орендар. При цьому необхідно домагатися, щоб російська держава виплатила колишньому власнику компенсацію вартості ділянки. По-друге, землю можуть продати на торгах, і тоді вже нові власники вибудовуватимуть свої стосунки зі старими. До нас надійшла інформація, що в окремих районах Криму вже почали складати списки ділянок на відчуження, але ми поки не можемо її підтвердити. Виходячи із севастопольського досвіду, можна сказати, що для вилучення близько 10 тисяч ділянок бюджетам відповідних районів необхідно мати у своєму розпорядженні чималі кошти, щоб найняти різні юридичні фірми для участі в судах. Поки у нас немає інформації про те, щоб до бюджетів 2021 року на це закладалися якісь суми. Так що є припущення, що процес вилучення не почнеться впродовж одного року з моменту опублікування наказу Володимира Путіна ‒ або ж почнеться в регіонах з невеликою кількістю земельних ділянок.
‒ Чи можна громадянам України якось уникнути цього вилучення?
‒ Так, для цього доведеться отримати російський паспорт. Я знаю, що багато хто вже ухвалив таке рішення, хоча раніше не хотіли цього робити. Думаю, вже сьогодні можна напевно стверджувати, що нам не доводиться чекати справедливості від цього наказу: я переконаний, що ніхто не отримає компенсацію реальної ринкової вартості своєї ділянки. Так чи інакше, у власників буде можливість оскаржити ці рішення в судовому порядку... Ті, хто звернувся до ЄСПЛ два-три роки тому, вже перебувають на шляху до того, щоб через п'ять-шість років отримати компенсацію за вилучене майно. Звичайно, тут теж не варто розраховувати на відшкодування його ринкової вартості, але в іншому випадку людина не отримає нічого.
‒ Наскільки нам відомо, ви спільно з прокуратурою АРК підготували матеріали щодо порушень прав власності фізичних осіб у Криму, щоб потім передати їх до Міжнародного кримінального суду. Про скільки таких випадків вам відомо?
‒ Дійсно, ми реалізовували цей проєкт упродовж останнього року ‒ збирали інформацію про жертв незаконного загарбання майна у Криму. Ми розглядаємо це як військовий злочин, передбачений статтею 8, пунктом А, підпунктом 4 Римського статуту Міжнародного кримінального суду. Там прямо сказано, що незаконне великомасштабне знищення або загарбання майна є військовим злочином ‒ у тих випадках, коли не викликане військовою необхідністю. Говорити про таку необхідність Росії у випадку з Кримом немає жодних підстав. Ми зібрали інформацію про більше ніж чотири тисячі жертв таких порушень, і в найближчі тижні плануємо спільно з прокуратурою АРК звернутися до Міжнародного кримінального суду. У 2017 році ми вже готували подібне звернення, тільки у зв'язку з так званою націоналізацією українського державного майна та майна українських юридичних осіб у Криму. Військові злочини не мають терміну давності і не можуть залишатися безкарними.
(Текст підготував Владислав Ленцев)
