«Квартирна бульбашка» у Криму та Севастополі: «Ціни можуть тільки зростати»

У Криму дорожчає нерухомість при стабільно високому попиті. Так, за інформацією «РИА Новости Крым», за перші місяці 2021 року обсяг виданих іпотечних позик на півострові наблизився до чотирьох мільярдів рублів. У Севастополі ж рієлтори звертають увагу на те, що ринок новобудов не встигає за попитом.

Водночас севастопольські ЗМІ повідомляють: дозволити собі житло у приморських містах все рідше можуть самі кримчани, а нерухомість скуповують здебільшого росіяни. Разом з тим, у зв'язку з посухою, у Сімферополі, а також у Сімферопольському та Бахчисарайському районах запровадили подачу води за графіками. Пізніше заходи економії води торкнулися Білогірська й Білогірського району, а в лютому 2021-го ‒ Ялти та Алушти. Про те, що відбувається з кримським ринком нерухомості та чи впливає на нього посуха, йшлося в ефірі Радіо Крим.Реалії.

Директор агентства нерухомості «Мультидім» Наталія Массальська розповіла Крим.Реалії, які тенденції спостерігають її фахівці в останній рік і чим зумовлений високий попит на житло.

– За даними нашого відділу аналітики, ціни на вторинному ринку, в порівнянні з попереднім роком, зросли на 12%, а на первинному – на 30%. Найпопулярніші міста в плані попиту – Сімферополь, Севастополь, де більше ділова активність, а також курортна Ялта. Нерухомість дешевше в прибережних містах на заході, на сході Криму, але в той же час є комфорт. Одна з причин високого попиту – пільгова президентська іпотека під 6%, коли інше компенсується державою. У Криму близько 65% угод проходять з приїжджими покупцями, які беруть житло для роботи, відпочинку, майбутньої пенсії. Крім того, багато хто не хоче зберігати заощадження на депозитних рахунках через високу інфляцію, так що знімають їх і вкладають в дорожчають квадратні метри. Таким чином робляться інвестиційні покупки – і в новобудовах, і слідом на «вторинці».

Будівництво в Севастополі, 2020 рік

За інформацією Наталії Массальської, купувати квартири про запас вдається зокрема й кримчанам, які мають заощадження.

‒ Ми також бачимо, що люди з невеликих містечок Криму ‒ Джанкой, Саки ‒ починають купувати квартири в Сімферополі, в Севастополі, де навчаються у вишах їхні діти, щоб забезпечити їх житлом для подальшого проживання і роботи. Щодо забезпечення водою, у Севастополі вона є цілодобово й безперебійно, а в інших кримських містах, звичайно, її подають за графіком. Деякі покупці скаржилися, що хотіли купити житло у приморських населених пунктах на зразок Євпаторії, але не стали через нестачу води. Водночас зараз деякі продавці відкладають квартири ‒ до літа, до осені тощо ‒ тому що бояться помилитися. У підсумку об'єктів усе менше, ми відчуваємо дефіцит пропозиції, і ціни зростають.

Будівництво в Сімферополі, 2020 рік

Заступник директора агентства нерухомості з Севастополя Ігор Колохов вказує на те, що в цьому місті склалася унікальна ситуація в плані попиту та пропозиції нерухомості.

‒ У Севастополі нерухомості не вистачає, і ціни зросли на 25-30% ‒ як на первинному ринку, так і на вторинному ринку. У Криму співвідношення все ж трохи менше. Є декілька чинників севастопольського подорожчання: по-перше, півтора року не видаються дозволи на початок будівництва багатоквартирних будинків, і забудовники лише завершують раніше узгоджені об'єкти. Раз люди не можуть купити квартири на «первинці», попит переходить на «вторинку». Зараз купити в Севастополі ліквідне житло ‒ наприклад, хорошу двокімнатну на середньому поверсі з хорошим краєвидом ‒ дуже складно, такі заявки наші агенти обслужити не можуть. Пропонуємо просто інший варіант у тому ж районі, але, скажімо, на пів мільйона рублів дорожче ‒ і люди готові брати, тому що нічого іншого немає. По-друге, як уже говорили, до покупки квартир штовхає дешева іпотека: максимальна ставка на «вторинці» ‒ 10%.

За словами Ігоря Колохова, у практиці його агентства співвідношення приїжджих покупців з Росії до місцевих у Севастополі складає приблизно 50 на 50.

‒ Є клієнти з Півночі, з Москви, Пітера ‒ купують і для відпочинку, і для життя. При цьому не було жодного випадку, щоб вони перепитували: «Що там у вас з водою?» У Севастополі з нею все добре, нічого не вимикали ні разу, місто справляється. У Криму ситуація, звичайно, складніша. Так чи інакше, ті, хто вирішує проблему з житлом, не звертають уваги на забезпечення водою, тобто одне з іншим не пов'язують. Купуючи нерухомість, клієнт думає, що водна проблема буде вирішена. Зараз передумов для падіння попиту та здешевлення житла я не бачу ‒ ціни можуть тільки зростати. Однак після будь-якого зростання має бути зворотний процес. Щоб ситуація в Севастополі змінилася, має з'явитися достатня кількість об'єктів на первинному ринку і водночас зникнути доступна іпотека.

Будівництво житла в Євпаторії

Тим часом директор кримського відділення російської громадської організації «Міські реновації» Ілля Комаровський зазначає, що будівництво житла в Криму часто обертається некомфортними умовами для жителів нових будинків і не тільки.

‒ Якщо йде активна хаотична забудова в контексті високого попиту на нерухомість, то це часто спричиняє зниження якості життя в міському середовищі та впливає на здоров'я населення. Коли великі простори забудовують житловими комплексами, то використовують далеко не всі сучасні технології, тому росте енергоспоживання, страждає екологія, знижується рекреаційна цінність ділянки. У Сімферополі зараз активно зводять житло, але далеко не скрізь можна спостерігати грамотні планувальні рішення: в одних випадках людям банально ніде поставити автомобіль, в інших усе зайняте парковками, і мешканцям ніде гуляти. Звичайно, є і ризики, пов'язані з водою. Щоб їх мінімізувати, можна було б використовувати повторне й оборотне водопостачання, наприклад, на підприємствах. Ці заходи дозволяють зменшувати витрати свіжої води в десятки разів. Зараз у Криму запроваджувати такі інновації було б дуже доречно.

У свою чергу, голова «Кримськотатарського ресурсного центру» Ескендер Барієв переконаний, що в контексті житлового питання в Криму найістотніше явище ‒ це тривале заміщення кримчан росіянами.

‒ Причому воно (заміщення населення ‒ ред.) навмисне, бо покупцям з Росії надають сприятливі умови для переїзду. Одночасно російська влада намагається виштовхувати небажане їм населення ‒ у першу чергу, кримських татар, етнічних українців, проукраїнськи налаштованих громадян. Тільки за офіційними повідомленнями Міністерства соціальної політики України, понад 45 тисяч кримчан з 2014 року стали внутрішньо переміщеними особами. Окрім того, Росія збільшує свій військовий контингент у Криму ‒ це офіцери, солдати, обслуга, які переїжджають на півострів цілими сім'ями. Відповідно, для них будують багатоквартирні комплекси в Сімферопольському районі, у Севастополі, на Південному узбережжі Криму. Окупанти намагаються заселити півострів тими людьми, які допомагають утримувати його силовим шляхом. Плюс силовики, держслужбовці тощо.

Ескендер Барієв вважає, що якби українська влада провела велику комунікаційну кампанію щодо незаконності переїзду росіян на тимчасово окуповану територію Криму, то попит на нерухомість на півострові міг би помітно знизитися.

(Текст підготував Владислав Ленцев)