Рубрика «Погляд», спеціально для Крим.Реалії
СЕВАСТОПОЛЬ – У Севастополі російська влада міста визначила кілька територій для забудови – на 90% це будуть багатоповерхові будинки. Ухвалення генплану при цьому всіляко гальмують уже кілька років, а забудову пояснюють необхідністю забезпечити житлом переселенців із Росії.
Минулого тижня 13 грудня російський уряд Севастополя визначив шість перспективних територій для комплексної житлової забудови. Як зазначається, аналіз містобудівного потенціалу міста та обґрунтування території забудови проводять у рамках федеральної цільової програми за дорученням президента Росії.
«Ми розуміємо, що у нас потенціал інтенсивного розвитку міста завершено, і вся точкова забудова породжує соціальні конфлікти. Тому було виконано велику роботу з пошуку територій, які дозволять розвивати Севастополь без шкоди для вже існуючої інфраструктури: соціальної, транспортної та будь-якої іншої», – зазначив російський губернатор міста Михайло Развожаєв.
Житло для «государевих слуг»
На розгляд було винесено сім ділянок, але на пропозицію депутата російських Закзборів міста В'ячеслава Горєлова, територію Червоної Гірки було вирішено під багатоповерхову забудову поки що не віддавати. Раніше так званий «народний мер» Олексій Чалий, в групу якого входив Горєлов, ратував за перенесення адміністративного центру міста на Червону Гірку. У Михайла Розвожаєва інше бачення – у серпні він зазначив, що уряд Севастополя планує переміститися для роботи на Північну сторону міста.
Шість територій, що залишилися в переліку, – це або землі сільгосппризначення, або ділянки, що належать Міноборони Росії. Так, ділянка «Північна» має територію освоєння 268 гектарів та розташована на землях колишнього радгоспу імені Софії Перовської. Тут заплановано розмістити адміністративний центр Севастополя. Станеться це, мабуть, дуже нескоро: без мосту через Севастопольську бухту чиновницький переїзд втрачає всякий сенс, а до питання його будівництва, як заявили в лютому в Мінтрансі Росії, повернуться не раніше 2026 року – грошей у бюджеті на це немає.
Дві ділянки розташовані на Сапун-горі: Сапун-гора 1 – 40,55 га і Сапун-гора 2 – 147,8 га. Чиновники розповіли, що тут заплановано забудову не вище п'яти поверхів. Наразі це землі сільгосппризначення – колишні виноградники радгоспу «Севастопольський».
Виноградники та пустирі підуть під забудову вздовж Балаклавського шосе: 7 км Балаклавського шосе – 66,7 га та 6 км Балаклавського шосе – 91,99 га.
Насамперед, передбачається створення нового житла, зокрема службового – для співробітників російських силових структур і держслужбовців
Тільки одна ділянка розташована в промисловій зоні – в Молочній балці, її площа – 147,58 гектарів, частина землі належить зараз Міністерству оборони Росії – по сусідству з парком «Патриот», тут же за будівельним гіпермаркетом «Новацентр» розташований недобудований громадський парк.
Як повідомляється, у рамках комплексного розвитку територій, насамперед, передбачається створення нового житла, зокрема службового – для співробітників російських силових структур і держслужбовців. При цьому в майбутніх районах також мають з'явитися соціальні об'єкти: школи, дитячі садки та лікарні, а також торгові й офісні центри, створення яких збільшить кількість робочих місць. Передбачається, що їх будівництво буде оплачене інвесторами, але лише частково, основне фінансове навантаження за «соціалкою» візьме на себе місто.
Тотально та багатоповерхово
Вперше про «перспективні території забудови» Михайло Розвожаєв згадав на засіданні містобудівної ради у серпні цього року. На обговорення було винесено документ із робочою назвою «Концепція забезпечення громадян міста Севастополь службовим житлом».
Заступник губернатора та головний архітектор міста Микола Гордюшин пояснив тоді, що з розробником концепції – ТОВ «ЄСК-Проєкт» – було укладено контракт на обґрунтування комплексного розвитку територій із переважанням житлової забудови, де 270 тисяч кв м збудованого житла буде соціальним. За словами Гордюшина, перспектива забудови цих районів – 10 років.
Як розповів головний архітектор проєкту ТОВ «ЄСК-Проект» Лев Степанов, проєкт передбачає створення на семи перспективних територіях 3,8 млн кв м нового житла. Цей обсяг житлового будівництва передбачає проживання там близько 137 тисяч людей.
Крім того, головний архітектор ТОВ «ЄСК-Проєкт» повідомив, що розвиток 7 районів дозволить створити 7580 нових місць у школах, 14 тисяч робочих місць, а також – вимагатиме внесення змін до наказу Мінкультури № 1864 та проведення процедури переведення сільгосп- і промислових земель в іншу категорію в період з 2021 до 2028 роки.
Одна з територій – Червона Гірка – зі списку забудови тепер виключена, але радощів від цього у севастопольців не побільшало. Під час обговорення концепції у серпні було порушено питання, на які чітких та виразних відповідей чиновники не дали. Так, очільник Спілки будівельників Севастополя Олександр Лівшиць запропонував членам містобудівної ради звернути увагу на інші ділянки. На його думку, наприклад, у районі села Сахарна Головка та села Штурмового можна створювати мікрорайони-супутники. Вони територіально ближче до міста, ніж той же запропонований район №1 Північний, що зручніше на етапі прокладання нових комунікацій.
Однак віддалені ділянки не цікавлять, насамперед, забудовників, яким зведене житло необхідно швидко та вигідно продати. У свою чергу, керівник Спілки архітекторів Севастополя Сергій Комаров відкрито сказав, що концепція, на його думку, нагадує «девелоперський проєкт».
Справді, масштаб житлової забудови колосальний – близько 4 млн квадратних метрів, з яких до категорії службового, стандартного (соціального) житла планується віднести лише близько 270 тис квадратних метрів, решта, а це понад 93% площ збудованих квартир, будуть продані забудовниками за комерційними цінам.
Сільськогосподарські та фінансові втрати
Втрати сільськогосподарських земель також дуже великі. Виноградники у Нахімовському та Балаклавському районах, які мають сьогодні позначку «занедбані», – це 616 гектарів. При цьому загальна площа севастопольських виноградників становить трохи більше 4700 га. Занедбані вони лише тому, що власник не зайнявся висадкою нових, як зробило, наприклад, підприємство «Золота Балка», яке останніми роками оновило виноградники на сотнях гектарів.
Депутат Горєлов сказав з цього приводу: «Сьогодні немає у нас із вами експертизи севастопольських земель сільгосппризначення, яка дала б відповідь: яку землю можна використовувати для сільського господарства, а яку ні, яка земля цінна, а яка – втратила цінність».
Як зазначив голова комісії Громадської палати Севастополя із законодавства та державного будівництва Олег Гасанов, за його інформацією, землі в районі Сапун-гори місту доведеться викупити за завищеними цінами у приватного власника. Він нагадав, що у 2017 році компанією «Столична комерційна група» було презентовано проєкт перспективного розвитку у вигляді проєкту комплексної забудови території «Сапун-гора».
Проєкт передбачав розміщення близько 30 тис резидентів з робочими місцями, місцями освіти та відпочинку, будівництвом близько 1 млн кв м житла, соціальної, науково-освітньої та ділової інфраструктури, багатофункціональним конгрес-центром та універсальним виставковим комплексом, музейним комплексом федерального значення, бізнес центром і торгово-розважальним комплексом, науковим кампусом з технопарком та бізнес-інкубатором, спортивним центром світового рівня, 3 загальноосвітніми школами, 8 дитячими садками, 2 поліклініками з понад 10 тисячами нових робочих місць.
На той час, за словами Гасанова, земельна ділянка 400 гектарів була під контролем М. Лагуна, який у період розробки проєкту неодноразово запевняв, що готовий передати місту та компанії «СКГ» необхідну територію. Проте, коли всі підготовчі етапи було завершено, український землевласник раптом змінив своє рішення і продав землю якійсь громадянці Шатській Г.Р. – пенсіонерці, яка живе в Московській області Росії. За інформацією громадського діяча, сума угоди склала близько двох з половиною млрд рублів.
А що з генпланом?
З генпланом, як то кажуть, добре, а без нього – не дуже. Єдиний офіційний містобудівний документ у місті-герої – це український генплан, ухвалений у 2005 році. Відповідно до цього документа, до речі, в районі 7-го кілометра Балаклавського шосе, наприклад, заплановано будівництво залізничного та автобусного вокзалів і перенесення на цю територію кінцевих зупинок громадського транспорту з 5-го кілометра.
Російська ж влада в цьому місці за губернатора Дмитра Овсянникова спочатку планувала розмістити оптово-розподільний центр, потім льодовий палац, театр опери і балету, а тепер за нового російського голови міста взагалі віддають цю землю на відкуп девелоперам.
Як пояснив голова Спілки архітекторів Севастополя Сергій Комаров, «ми постійно наполягали, щоб там був центр загальноміського значення. Насправді – це географічний центр усього Севастополя. Там прямі відстані до Камишової бухти, Інкермана, центру міста, Балаклави – скрізь приблизно 15 хвилин їзди».
«Генплан – це основа всього. Зараз стало модно говорити, що ми не встигаємо його розробити, але потім стане лише гірше – взагалі не виберуться з проблем», – вважає архітектор.
Генплан міста чиновники намагалися затвердити у 2017 році, але провалилися на громадських слуханнях – севастопольці не лише розкритикували напрацювання московських архітекторів, а й на мітингах та пікетах обстоювали свої права на приватну власність, яку влада планувала вилучити чи знести.
Поки ж влада Севастополя планує доопрацювати генеральний план міста в першій половині 2022 року і влітку винести його на обговорення громадськості, повідомив губернатор Михайло Розвожаєв під час прямої лінії на місцевому каналі «Севастопольськое телевидение».
Немає у Севастополі і затверджених Правил землекористування, і забудови (ПЗЗ). Проте, як пояснили виданню ForPost у пресслужбі міського уряду, комплексний розвиток територій житлової забудови, нежитлової забудови, а також незабудованих територій може бути реалізований без затверджених Правил землекористування та забудови.
Навмисна колонізація?
Дивує у цій ситуації з генпланом та ПЗЗ позиція контролюючих органів, зокрема, російської прокуратури міста. В інших випадках, коли справа стосується якихось дрібних законодавчих актів, прокурори домагаються їх ухвалення, а щодо важливих містобудівних документів – мовчать. Таке в Росії буває, коли отримано явну та недвозначну вказівку зверху.
За час окупації Криму та Севастополя населення півострова за рахунок міграції з Росії виросло на один мільйон осіб
Про те, що Росія фактично проводить колонізацію Криму, заселяючи його своїми громадянами, йшлося неодноразово. Так, голова Меджлісу кримськотатарського народу Рефат Чубаров у своєму виступі 23 серпня під час інавгураційного саміту «Кримської платформи» сказав: «Для такої ситуації, яка може комусь здаватися фантастичною, Росія з першого дня окупації створює умови для того, щоб навіть при виході з Криму фізично залишатися на півострові. Згідно з нещодавнім дослідженням, яке провели відомі українські експерти Андрій Клименко і Тетяна Гучакова, за час окупації Криму та Севастополя населення півострова за рахунок міграції з Росії виросло на один мільйон осіб».
Населення Севастополя сьогодні, за попередніми даними перепису, близько 600 тисяч людей, а на початок 2014 року в місті-герої жило трохи більше 390 тисяч людей. За оцінними даними, відповідно до розрахунків щодо споживання хліба і води, у Севастополі 700-750 тисяч осіб. Явне тому підтвердження – перманентні затори на дорогах і переповнений громадський транспорт, незважаючи на парк автобусів і тролейбусів, що істотно виріс.
Питанням «Чи витримає Севастополь будівництво нових житлових районів?» задаються навіть проросійські та пропагандистські місцеві видання. Місту в посушливі роки не вистачає запасів питної води. Сьогодні споживання води становить 130-160 тисяч кубічних метрів на добу, пікова потреба становить 180 кубічних метрів. Після введення в експлуатацію нових житлових і комерційних об'єктів щоденний обсяг споживання води за озвученими розрахунками зросте на 38 тисяч кубічних метрів.
Ще гірша ситуація з побутовими відходами, які вже зараз нікуди складувати: чинний полігон ТПВ у Першотравневій балці переповнений та працює з порушеннями природоохоронного законодавства, а полігону для будівельних відходів немає взагалі.
Але ці питання мало хвилюють владу, яка намагається забезпечити вирішення житлових проблем для переселенців із регіонів Росії. Днями оголосили, що дачний район на мисі Фіолент чекає на «перепрофілювання» у житловий, оскільки дачі та ділянки там активно скуповують для проживання та зведення будинків.
Думки, висловлені в рубриці «Погляд», передають точку зору самих авторів і не завжди відображають позицію редакції
